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各有關單位：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《尚志市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作方案》予以印發(fā)，請結合實際，認真貫徹執(zhí)行。

尚志市人民政府辦公室       

2021年9月30日           

尚志市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作方案

為加快推進我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，不斷改善人居環(huán)境，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、國家發(fā)展改革委辦公廳、財政部辦公廳《關于做好2019年老舊小區(qū)改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）和《黑龍江省城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)改造工作方案》和《黑龍江省城鎮(zhèn)老舊住宅小區(qū)改造指引》（黑建房〔2019〕14號）和《黑龍江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（黑政辦規(guī)〔2021〕15號）的文件要求，結合我市實際，制定本方案。

一、總體要求

（一）指導思想

以黨的十九大、省第十二次黨代會和省委十二屆二次全會精神為指導，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，緊緊圍繞改善人居環(huán)境，堅持“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”理念，建立“業(yè)主主體、社區(qū)主導、政府引領、各方支持”工作推進機制，扎實推進老舊小區(qū)改造，進一步改善人居環(huán)境，切實提高群眾生活品質(zhì)。

（二）改造原則

1.政府統(tǒng)籌、業(yè)主自愿、企業(yè)參與、先易后難。

政府是老舊小區(qū)改造組織實施的責任主體對改造工作負責。按照政府統(tǒng)籌、主管部門牽頭、尚志鎮(zhèn)社區(qū)負責實施，居民參與、各方積極支持的協(xié)調(diào)配合工作機制。業(yè)主是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的主體，改不改、改什么由業(yè)主共同決定，依業(yè)主申請納入改造。對居民改造意愿強烈，積極配合組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應當優(yōu)先予以改造。探索采取市場化運作方式改造老舊小區(qū)，引導企業(yè)參與，兼顧政府、居民和企業(yè)各方利益。

2.先遠后近、兼顧需求、同步改造。

結合財政能力和改造需要，合理確定改造任務，2000年以前建成的老舊小區(qū)，按照業(yè)主意愿優(yōu)先改造，可兼顧2000年以后建成的老舊小區(qū)改造適時推進。老舊小區(qū)改造工作堅持先地下后地上、小區(qū)院內(nèi)配套和房屋主體實施同步改造、同步實施拆違治亂、設施設備改造升級，改造后的小區(qū)要著眼長遠，建立長效物業(yè)管理機制，鞏固整治成果，實現(xiàn)物業(yè)服務管理全覆蓋。

3.陽光透明、統(tǒng)一管理、長效管理。

改造要結合小區(qū)實際，在保證基礎功能正常使用前提下，按業(yè)主需求進行規(guī)劃設計，確定改造內(nèi)容、施工組織等并對外公開公示，實現(xiàn)全程監(jiān)督。統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一招標、統(tǒng)一監(jiān)理、統(tǒng)一驗收、降低管理成本，提高項目透明度，建立長效管理機制，落實物業(yè)管理。

（三）工作目標

從2019年至2025年，基本完成2000年以前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務，共涉及老舊小區(qū)146個。大幅度減少城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存量，提高人居環(huán)境質(zhì)量和社區(qū)管理水平，使城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民居住條件和生活品質(zhì)得到明顯改善，切實增強人民群眾的幸福感、獲得感和安全感。

二、改造分類及內(nèi)容

（一）改造分類

我市老舊小區(qū)改造分為基礎類、按照改造需求和實際改造內(nèi)容，標準由低至高劃分三類:

1.基本功能型改造。包含屋面防水改造、排水、供電、供氣、供熱、道路等內(nèi)容中存在需要改造的，且必須滿足兩項（如含供熱需滿足三項）以上改造內(nèi)容。基礎類改造做到“應改盡改”。

2.功能完善型改造。在基本功能型改造的基礎上，增加墻體保溫、無障礙改造和小區(qū)綠化、硬化、照明等小區(qū)實際需要的改造內(nèi)容。且必須滿足五項（包含五項）以上改造內(nèi)容。完善類改造力爭做到“宜改即改”。

3.宜居型改造。在功能完善型改造的基礎上，結合小區(qū)實際，增加建設物業(yè)管理用房、業(yè)主文化活動中心、幼兒園、老年人日間照料用房、加裝電梯、建設地上地下停車場、充電樁、助餐設施、便民市場等公共服務和便民服務設施改造內(nèi)容。提升類改造力爭做到“能改則改”。

（二）改造內(nèi)容

老舊小區(qū)改造包括以下六個方面改造內(nèi)容，按實際需求予以改造。

1.樓房本體改造。主要包括屋面防水、墻體保溫、更新改造樓梯間地面和扶手、更換單元門窗、墻體翻新粉刷和更換水落管等。

2.水電氣等設施改造。主要包括排水、電、氣、路、光纖、通信等設施的更新和補建，對雨水、污水管道以及化糞池的疏通清淤。

3.小區(qū)環(huán)境設施改造。主要包括庭院綠化硬化、拆除違章建筑、清理圈占綠地、配建垃圾收集點、增設文化宣傳欄、補齊路燈和樓道燈等。

4.無障礙改造。主要包括坡道、樓梯等公用交通節(jié)點無障礙改造。在公共區(qū)域設置無障礙休息區(qū)和休息座椅，設置引導標示和無障礙標識。

5.完善監(jiān)控消防設施。設置大門、增設門衛(wèi)值班室、安裝車輛道閘、完善小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、完善消防配套設施和清理疏通消防通道等。

6.完善便民服務設施。主要包括建設物業(yè)管理用房、業(yè)主文化活動中心、幼兒園、老年人日間照料用房、加裝電梯、建設停車場、充電樁、助餐設施、便民市場等。

三、政策支持和資金籌集

（一）簡化審批手續(xù)

改造項目涉及新建、擴建小區(qū)配電室、換熱站、社區(qū)和物業(yè)管理用房、養(yǎng)老和教育用房等建筑物、構筑物的，應履行必要的建設程序，但要盡可能簡化手續(xù)。不新增建設用地、對環(huán)境影響小的改造項目，無需辦理土地、規(guī)劃、施工許可、環(huán)評、可研等審批手續(xù)。

（二）創(chuàng)新改造方式

規(guī)模小、分布散的老舊小區(qū)改造項目，可由牽頭部門組織建設單位會同相關專業(yè)經(jīng)營單位，采取合理劃分改造區(qū)域或將項目捆綁、打包等方式，通過公開招標擇優(yōu)選定項目設計、施工、監(jiān)理單位和材料、設備供應商，縮短項目準備時間和建設周期。

（三）強化資金籌集

一是爭取中央資金。做好項目儲備，及時申報改造任務，爭取中央預算內(nèi)投資和中央財政補助資金。二是落實地方資金。按照改造規(guī)劃和年度計劃安排，將改造資金納入財政預算。三是落實居民出資。可通過住宅專項維修資金、住房公積金、公共收益和個人出資等方式，明確居民出資責任，暫定出資比例為政府50%、企業(yè)30%、居民20%（戶均1800元）。四是采取市場化運作方式，發(fā)動專業(yè)經(jīng)營單位分擔，引進物業(yè)企業(yè)參與改造分攤改造資金。

四、組織實施

（一）分類摸清存量底數(shù)，做好項目儲備

按照城鎮(zhèn)老舊小區(qū)認定標準和分類標準，及時將調(diào)查摸底信息錄入管理系統(tǒng)臺賬，建立分年限分類別的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存量數(shù)據(jù)庫，目前已經(jīng)完成了2000年以前建成的146個項目的信息錄入工作，為順利推進老舊小區(qū)改造工作做好項目儲備。

（二）確定改造任務

2022年計劃對15個老舊小區(qū)樓房本體及配套基礎設施進行改造，項目涉及17棟樓，居民938戶，面積約11萬平方米。

（三）做好項目前期準備工作

一是尚志鎮(zhèn)社區(qū)對已經(jīng)列入改造計劃的老舊小區(qū)加大改造前的各項準備工作，組織動員居民按要求比例籌集居民改造資金。

二是住建部門按照規(guī)定程序確定的乙級以上設計單位，并組織設計單位提前進場進行現(xiàn)場勘察。對排查出既有建筑結構安全存在隱患的，及時組織安全鑒定。結合實地勘察和改造需求，制定改造初步方案，測算改造投資需求。

三是尚志鎮(zhèn)社區(qū)將計劃改造內(nèi)容在小區(qū)內(nèi)進行公示，征集居民意見。社區(qū)依據(jù)居民改造意愿向住建部門提出改造申請，并聯(lián)合發(fā)改、財政、城管等部門對改造方案進行聯(lián)合審查。

四是住建部門作為建設單位及時組織設計單位進行老舊小區(qū)改造項目施工圖設計，及時組織開展項目招投標。

（四）項目推進落實

一是按照居民出資意愿，分批改造老舊小區(qū)。由尚志鎮(zhèn)社區(qū)負責與業(yè)主代表鑒定改造計劃確認書，落實改造內(nèi)容、出資比例和后期物業(yè)服務管理相關工作。對居民出資意愿不強烈的小區(qū)實行分批落實改造，小區(qū)改造實行配套、主體同步改造的原則。

二是落實居民改造資金。居民按照投資估算由尚志鎮(zhèn)政府設立專戶收取居民出資部分改造資金，后將居民改造資金存入住建部門的專戶進行統(tǒng)一管理。

三是住建部門組織推進開工前準備工作。住建部門組織按照規(guī)定程序確定的施工單位和監(jiān)理單位、工程項目全過程咨詢服務單位與尚志鎮(zhèn)政府進行對接，由社區(qū)、全過程咨詢服務單位組織施工單位進場施工并協(xié)調(diào)做好開工前的準備工作。

（五）建立老舊小區(qū)改造項目公示制度

由社區(qū)在小區(qū)顯著位置設置公示欄（板），及時公示改造設計圖紙、改造內(nèi)容、施工單位等內(nèi)容，接受群眾監(jiān)督。社區(qū)在老舊小區(qū)改造項目居民中選定2名業(yè)主作為兼職項目監(jiān)督員，對改造項目工程質(zhì)量、安全、進度等進行監(jiān)督，并將業(yè)主姓名、聯(lián)系電話、身份證復印件等信息向住建部門備案。社區(qū)要及時了解監(jiān)督員對項目改造內(nèi)容、改造進度、施工質(zhì)量的監(jiān)督情況，及時解決監(jiān)督員提出的監(jiān)督問題。住建部門要設立老舊小區(qū)改造投訴舉報電話，向社會公開公布，接受群眾投訴舉報，建立問題臺賬，做好政策解答，及時妥善解決群眾訴求。

（六）竣工驗收和檔案移交

老舊住宅小區(qū)改造項目竣工后，由住建局牽頭，組織尚志鎮(zhèn)、財政、發(fā)改、工程項目全過程咨詢服務單位、施工單位、監(jiān)理單位、設計單位、物業(yè)服務企業(yè)、兼職監(jiān)督員和業(yè)主代表等單位，嚴把驗收關，逐項對改造內(nèi)容進行驗收，詳細查驗隱蔽工程施工記錄，參與驗收各方應簽署驗收意見。老舊小區(qū)改造工程驗收合格后，住建部門向負責該小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會（自行管理的）移交相關材料。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會（自行管理的）應及時接收，并健全檔案，做好后續(xù)管理工作。

五、責任分工

（一）尚志鎮(zhèn)政府責任分工

尚志鎮(zhèn)政府要成立老舊小區(qū)專項推進小組，負責組織發(fā)動、宣傳引導、調(diào)查摸底、形成計劃、組織實施和監(jiān)督管理、確定物業(yè)管理模式等工作，發(fā)揮社區(qū)主導作用。組建小區(qū)業(yè)主委員會或成立老舊小區(qū)改造業(yè)主籌備組，建立業(yè)主改造協(xié)商機制，發(fā)揮業(yè)主主體作用。

（二）住建部門責任分工

住建部門作為老舊小區(qū)改造工作的牽頭部門，負責統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，編制規(guī)劃計劃，業(yè)務指導，項目申報立項。按照法定程序依法依規(guī)選擇設計單位、施工單位和監(jiān)理單位，杜絕違規(guī)選擇和指定。負責組織竣工驗收及工程竣工決算評審工作，負責改造資金管理工作和資金撥付工作。

住建質(zhì)量監(jiān)督部門要加強對老舊小區(qū)改造項目質(zhì)量安全的監(jiān)督檢查力度，加大對鋼材、水泥、門窗、防水、保溫材料等重要材料檢查，增加對墻體保溫、屋面防水、消防設施安裝等重點部位檢查頻次，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量安全問題隱患，及時督促整改。

（三）發(fā)改局責任分工

發(fā)改局負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套基礎設施改造，計劃管理，中央預算內(nèi)投資分配和管理等工作。

（四）財政局責任分工

財政局負責城鎮(zhèn)老舊小區(qū)工程造價評審審核及中央財政補助資金分配和管理等工作。

（五）城管局責任分工

城管局負責改造項目小區(qū)內(nèi)的同步實施拆違治亂工作。

（六）其他單位責任分工

電力、網(wǎng)絡、供水、排水、供氣、供熱等相關權屬單位按職責分工做好配合工作，統(tǒng)籌改造資金、計劃與老舊小區(qū)改造同步實施。

六、強化組織保障

為強化老舊小區(qū)改造工作的組織領導，確保老舊小區(qū)改造工作扎實推進，按計劃完成我市老舊小區(qū)改造工作任務，明確和落實各方主體責任。經(jīng)研究決定，成立老舊小區(qū)改造工作領導小組。

領導小組成員名單如下：

組長：張超市委副書記、代市長

成員：鄭長利市住建局局長

劉朝琨市財政局局長

郭偉市發(fā)改局局長

孫盛秋市城管局局長

黃春軼尚志鎮(zhèn)鎮(zhèn)長

付國強市住房保障服務中心主任

魏義德尚志鎮(zhèn)主任科員

周巖松市住房保障服務中心副主任

領導小組下設辦公室，辦公室設在市住建局。鄭長利同志兼任辦公室主任，負責全面工作。付國強同志兼任辦公室副主任，具體負責日常工作。周巖松同志負責老舊小區(qū)改造統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、落實和推進工作。

七、文件有效期

本方案自印發(fā)之日起施行，有效期1年。

       政策解讀：關于《尚志市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作方案》的政策解讀